房地产市场非理性繁荣 三大政策措施或可抑房价

2008 年第一季度

随州城区房地产市场分析报告

      一、房地产市场主要指标发展状况

      （一）商品房供给

     1 、商品房供给总况

2008 年第一季度，随州城区商品房预售批准 5 个项目，新增可售面积 21.24 万平方米，同比增加 21.24 万平方米 ，其中住宅 20.68 万平方米，同比增加 20.68 万平方米。

     2 、商品住宅供给套型结构情况

     商品住宅供给套型结构如下表所示：

单位：万平方米、套、 %

     （二）商品房交易

      1 、商品房交易总况

以合同备案登记反映的一季度城区商品房交易面积为 4.43 万平方米，同比减少 2.19 万平方米，减幅 33.08% ，其中住宅 3.52 万平方米，同比减少 2 万平方米 ，减幅 36.23% 。

     2 、各类物业交易情况

     各类物业交易面积及其所占比例如下表所示：

单位：万平方米、 %

     3 、商品住宅交易套型结构情况

     商品住宅交易套型结构如下表所示：

单位：万平方米、套、 %

     4 、商品住宅购买人群情况

     商品房住宅购买人群情况如下表所示：

单位：万平方米、套、 %

     （三）商品房价格

     一季度城区商品住宅平均交易价格为 2122 元 / 平方米；商业用房平均交易价格为 3767 元 / 平方米；车库平均交易价格为 1914 元 / 平方米。

     （四）二手房交易

     来自市房产分中心的数据显示，一季度城区二手房交易面积 1.16 万平方米，同比减少 3.86 万平方米，减幅 76.89% ，其中住宅 0.94 万平方米，同比减少 3.58 万平方米，减幅 79.20% 。

     二、房地产市场发展主要特点及形成原因分析

     1 、新增供应大幅增长，供应量创历史新高。由于去年三、四季度城区各大开发项目陆续开工建设，一季度市城区共有文峰都市花园三期、世纪外滩一期、滨湖湾、左岸星城一期及二期五个项目入市销售，商品房新增可售面积 21.21 万平方米，比历史最高的 2006 年一季度多出 13.07 万平方米。城区商品住宅供应紧张状况得到缓解。

     2 、市场需求平淡，成交量缩减。一季度城区市场需求比较冷清，从各楼盘售楼部了解的情况，普遍反映春节后来咨询看房购房的人比以前少了，从数据上看，商品房成交量同比减少 33.08% ，环比减少 1.12% 。主要原因：一是相对较高的房价及户型结构不合理，提高了入市门槛，抑制了部分首次置业及改善性需求；二是 第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续 6 次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求； 三是曾都区乡镇房地产开发的迅猛发展分流了部分需求；四是受媒体房价拐点论的影响，部分消费者期待房价下降，存在观望心理。

     3 、房价稳中有升，涨幅趋缓。一季度城区商品住宅成交均价环比上张 1.05% ，涨幅为近两年来的最低。导致房价走势趋稳的主要原因是供求失衡状况的改善。

     4 、本市其他人群购房量持续攀升。一季度本市其他人群（主要是曾都区乡镇人群）购房量同比增加 7.52 个百分点，环比增加 2.45 个百分点，高出同期城区人群 10.74 个百分点。曾都区乡镇人群购房正在成为支撑近期城区房地产市场持续发展的重要力量。

     5 、二手房成交量大幅下降。一季度城区二手房交易量同比减少 76.89% ，环比减少 71.36% 。二手房成交量大幅下降主要原因：一是受天气和春节假日影响；二是市场供应结构不合理。由于城区可供销售的建成于上世纪 80 、 90 年代的中小户型的二手房逐步减少，目前市场上二手房近 80% 为近几年购买的商品房，且多为中、大户型，售价接近在售商品房价格，而我市尚未开展二手房按揭业务，加之交易环节税负较重，导致了这类二手房很难售出。