征收细节未定执行标准成疑——

　　●官方态度●

　　●专家建议税不重征政府将努力促进税负平衡

　　在去年11月举行的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，包括二十六位国内著名财税经济学家在内的与会人员提出，改革、完善物业税制度应该作为加强中国地方税体系建设的一个重要途径。专家们提出的改革建议是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

　　根据这一设想，物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制、降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。

　　针对市场最为关心的物业税计税征收办法问题，王纪平表示，开征物业税后不会增加纳税人的负担，因为政府将会通过减免减轻企业税、个人所得税等方式进行弥补，平衡增加物业税给纳税人带来的税收压力。“住宅物业税的征收会遵循‘生活必需品不得征税'的原则。”王纪平作出了这样的表态。

　 ●改革关键在计税依据设置及调整物业价值0.8%左右税率得到普遍认同

　　国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬形象地将物业税实施的理想状态，比喻为“拔最多的鹅毛，听到最少的鹅叫”，这一观点得到众多业内人士的赞同。分析人士指出，物业税一旦从模拟试点变成实际征缴，其重要原则就是制定的税率不增加城市税收负担。在实际征收时，政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额，考虑到首次开征房地产税，税率不宜定得过高。据了解，国家物业税改革课题研究组提交的报告所建议税率为0.3%至0.8%，如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。

　　“物业税的改革，关键在计税依据的设置及调整。”中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所副所长施正文指出问题关键之所在。

　　据了解，北京市申报物业税“空转实”主要出于三方面原因：一是完善目前税制以及相应国家税务总局推出物业税的工作；二是开辟新的地方税源，优化北京市税收结构；三是增强税收参与房地产宏观调控的功能，以区别性物业税来调节购房需求。

　　来自中介行业的消息表明，北京市初次制定的物业税税率为每年征收物业评估价值的0.8%至1.4%，实际征收额依据物业每年评估价值变化。据了解，维持在0.8%左右这样一个征收比例得到专家学者的普遍认同。

　 ●业界共识●●物业税更可能是替代而非追加业界共识不应增加纳税人负担

　　就目前看来，无论是参与物业税政策制定的专家还是房地产业界各方人士都已达成共识，那就是———开征物业税不能增加普通纳税人负担。

　　“物业税以前在北京以‘房产税'的名义进行空转运行，物业税开征后，北京市可能会对现有房地产行业税收进行整合，减少一些重复纳税的地方，因此物业税更可能是一种替代手段而非追加。”中原地产华北区总经理李文杰表示。

　　“如果物业税仅仅是对原有的多个地产税种和收费项目的合并和转移，不会增加居民税负总额，这也是从业主到投资人及使用方各方面所共同期望的。但如果新税开征后，政府不仅在继续保持卖地收入同时又增加了新的财源，并且物业税随着卖地收入水涨船高，这样的话就意味着纳税人肩上的负担会加重，但这种可能性并不大。”第一太平戴维斯估值及专业顾问公司助理董事胡建明说。

　　“链家地产”副总经理金育松则认为，“从物业税的主要征收目的来看，它并不是为了纯粹增加房屋成本，而是期待增强消费者的理性购房意识，不然单纯的成本增加势必会引起房价新一轮的上涨。以此判断，物业税即便正式实施，也更可能是过去一些相关税种的替代，但是物业税对持有环节征税的特点确定了其影响不同于以往征收的税种，其影响程度和波及范围到底有多大，还要看最后的实施标准而定。”

　 ●分歧●●征收标准问题业界期待政策细节早日明确

　　“一旦开征物业税，纳税人的范围该有多广？是否应该包括农村人口？对于课税对象，是只对房产征税，还是对房和地都征？在理论上与物业税毫不相关的土地出让金是继续保留还是进行合并？物业税主要用于消防、绿化、市政道路的修建，以往主要由开发商承建的公建设施及相关费用会不会减少？”采访中多位专家学者提出的一系列问题当下尚无答案。

　　专家学者的意见大致分为两派，一派意见认为物业税和现行房地产税种可以各自征收、互不相干，但另一些人则认为征收物业税是增税，必须考虑社会的现实承受能力，因而需要考虑总体税负的平衡。当年在费改税背景下提出征收物业税，那其他相关的费又该如何合并呢？

　　中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所副所长施正文认为，物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加、土地使用费等税费项目必然会被整合，这也就意味着，一些与国土资源部、建设部相关的收费项目，会因物业税的开征而宣告终结，除此以外，物业税的收取，主要由省级以下的政府支配，如何平衡、协调中央和地方的利益分配，至今也还是悬而未决。

　　“总而言之，这些问题直接牵涉到物业税征收执行的诸多细节，相互关系错综复杂，这都要有待于政府相关职能部门进行明确而严格的界定。只有这些方方面面的关系都理顺了，市场对物业税的解读才能有据可依。”李文杰表示。

　　●最终目的●●试水商业地产为全面开展探路征收目的在于规范市场理性购房

　　作为物业税政策研究制定工作的参与者之一，北京大学不动产研究中心主任冯长春表示，正由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应纳税。目前，北京市财政、税收等相关部门针对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题的研究正在紧锣密鼓地进行中。

　　“物业税本质上并不是为打压房价而设计，而是旨在为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从‘土地财政'向‘公共财政'转型。一旦地方政府财力稳定，改革顺利推进，加大公共投入，则群众集体受益，市场稳定发展，房产价值也将因此得到提升，促使政府所得的物业税收入进一步增加，经济、社会发展的整体良性循环才能得以形成。”胡建明认为。

来源： 北京青年报